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  • 房屋所有权确认纠纷|开发商被申请破产 未取得房产证的购房者如果主张权益?
    来源:曾祥锋律师 | 日期:2021-08-25 09:59:11

    一审法院认定事实:a提供了日期为20091225日委托代建协议,委托人为a,代建人为某房地产开发有限公司分公司,约定根据委托人需求,在某经济技术开发区交叉路口东南地块某小区为委托人代建住宅。并约定本合同自签订之日起生效。该分公司在合同代建人处盖章,a只在18-45号房屋的委托代建协议中签字,其他四户房屋的委托代建协议并未签字确认。a一次性购买9户房屋,其一并抵押给b5件系列案建中提供的交纳购房款收款收据显示,18-45号房屋,20091221日交纳10万元购房款收款收据编号为01221202010126日交纳114,659元购房款收款收据编号为012212118-54号房屋,20091221日交纳10万元购房款收款收据编号为01221102010126日交纳115,821元购房款收款收据编号为012211118-71号房屋,20091221日交纳10万元购房款收款收据编号为01221122010126日交纳93,882元购房款收款收据编号为012211318-84号房屋,20091221日交纳10万元购房款收款收据编号为01221162010126日交纳126,874元购房款收款收据编号为012211718-34号房屋,20091221日交纳10万元购房款收款收据编号为01221142010126日交纳84,693元购房款收款收据编号为0122115。案涉五户房屋首次交纳购房款10万元的收款单位均为分公司。第二次购房款的收款单位均为x房地产开发有限公司。a陈述用其定期存款支付了一部分购房款,其丈夫c用卖房款等支付了一部分购房款。a对案涉房屋并未办理入住。x公司法定代表人为c,与本案a为夫妻关系。管理人陈述x公司在没有获批成立之前,借分公司的名义与委托人签订协议,从x公司账面看收到了购房款,小区也确实为x公司开发建设。该公司于2010827日取得商品房预售许可证。2011512日,b作为贷款人,x公司作为借款人签订了抵押贷款合同,x公司从b处借款4000万元,x公司用包括a购买的房屋在内的小区320户房屋作抵押,并到市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。申请人向法院申请对x房地产开发有限公司进行破产,法院于20131223日作出民事裁定书,裁定对破产申请一审法院予以受理。并于同日作出决定书,指定成员组成清算组,担任x房地产开发有限公司管理人。b已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。

    a向一审法院起诉,请求确认a对其在x公司购买的某小区18-34号房屋享有所有权;确认a购买该房屋的权利优于x房地产开发有限公司管理人和b对于该房屋所设定的抵押权;x公司管理人应配合a办理房屋产权登记。

        一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中,关于所有权确认问题。其一,从a提供的其与分公司的委托代建协议来看,a只在18-45号房屋的委托代建协议中签字,其他四户房屋的委托代建协议并未签字确认。该委托代建协议在形式上存在瑕疵。其二,案涉五户房屋购房款的收款收据为连号,从0122110-0122121(中间无012218-0122119),其中有些201012月份收款单位为x公司的收款收据编号在200912月份收款单位为分公司的收款收据编号之前,有悖常理。一审法院无法依据a提供的证据确认ax公司之间形成真实的商品房买卖合同关系并实际支付购房款。另外,根据管理人陈述的x公司账面显示收到案涉房屋购房款的事实来分析,即便确认a20091225日实际购买了案涉房屋并支付了购房款,但ax公司法定代表人c为夫妻关系,案涉房屋购房款来源据a陈述是其部分存款和c名下房子的卖房款,同时,a对案涉房屋并没有办理入住,也未实际占有该房屋。x公司在2011512日将案涉房屋抵押给b时,cx公司隐瞒了抵押房屋出售的情况,应视为ca在购买房屋之后认可案涉房屋抵押给b的事实,故a买受房屋的权利不能再对抗抵押权人对抵押物享有的优先受偿权。包括案涉商品房在内,a一次性购买案涉楼盘9套房产,说明a购买房产的目的并不是用于消费性居住,而是商业性投资。故其亦不存在基于生存权而形成的购房消费者权利优先于抵押权人的抵押权的情形。综上所述,一审法院对a要求确认案涉房屋归其所有的诉求,不予支持。进而关于a主张优先权问题和办理房屋产权登记的问题,亦不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条,《中华人民共和国担保法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定,判决:驳回a的全部诉讼请求。

    二审法院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,上诉人a与某分公司的委托代建协议中并无a的签字,上诉人同时还签订了多份“委托代建协议”,该多个购房行为所涉及的收款收据上所载时间与当事人的陈述不一致,且案涉房屋的收款收据前后时间间隔近一年,而收款收据的编号却连号不符合常理。故原审法院认定上诉人与x公司之间没有形成真实的商品房买卖合同关系并无不当。上诉人a认为其对案涉18-34号房屋享有所有权,其权利应优先b的主张缺乏事实与法律依据,本院不予支持。


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