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  • 将古街项目委托给公司管理,未按期支付合同费用被判解除合同并依约支付合同费和违约金
    来源:合肥合同律师 | 日期:2022-01-14 16:25:59

    案由合同纠纷

    a公司向一审法院起诉请求解除其与b公司签订的《文化古街项目经营管理与物业服务合同》(以下简称《服务合同》);2.判令b公司支付合同费用7141760元,并赔偿违约金500000元。

    一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。a公司与b公司于20161025日签订的《服务合同》合法有效,依据上述合同等所载明内容及本案已查明的事实,a公司依约履行合同内容,b公司未能按期足额交纳合同费用,致使合同目的不能实现,已经达到合同解除的条件,法院依法确认案涉合同于202141日解除。对a公司要求解除《服务合同》以及支付相应合同费用的诉讼请求,法院依法予以支持。同时,b公司未履行合同主要义务,违反《服务合同》约定,故对a公司主张500000元违约金的诉求,于法有据,法院予以支持,b公司未提交证据证明a公司存在违约行为。a公司对于之后产生的合同费用以及2000000元的履约保证金,在本案中并未主张,法院对此不予审理。

    法院认为,物业服务合同纠纷是指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同,而本案的基础法律关系并不是物业服务,而是a公司将案涉古街项目通过b公司的统一管理,长期培育本项目商业氛围,优化商业生态,达到物业增值保值的目的,并获取固定合同费用,由b公司承担本项目的经营管理风险,盈亏自负,故法院依法确认本案案由为合同纠纷。

    b公司辩称案涉合同权利义务是将涉案项目的物业出租给租户收取租金,在收取相应的管理费后,再将租金缴纳给a公司,而因其未向其他实际承租人收取到租金,导致其也未能向a公司交纳合同费以及对案涉项目的租金单价应被调整为40元/平方米/月的意见,一审法院认为,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任的规定,本案中,b公司提供的证据不足以证明该法律关系成立,该辩称于法无据,与事实不符,法院依法不予支持。

    b公司在举证期限内依法向法院提起反诉,一审法院认为,反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的事实或者相同的法律关系,b公司的反诉请求与本案不是同一事实和法律关系,故对其反诉请求,依法不予受理。

    综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第(一)项规定,判决如下:一、确认原告a公司与被告b物业管理有限责任公司签订的《文化古街项目经营管理与物业服务合同》于202141日解除;二、被告b物业管理有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告a公司支付合同费7141760元;三、被告b物业管理有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告a国有资产投资有限公司支付违约金500000元。

    二审法院对本案主要争议焦点认定如下:

    一、关于一审法院判决合同解除是否正确的问题。

    本案中双方于20161025日签订的《服务合同》第四条合同费用第(四)款约定“乙方签订本合同后,必须于2018131日前完成第一次合同费用支付,以后每年支付都于次年131日前完成……”。而b公司在庭审中自认截止目前共仅向a公司支付过一笔100万元合同费用。其向一审法院提交的关于该笔费用支付凭据“网上银行电子回单”显示付款时间是20201222日。该事实证明上诉人已经违反“必须于2018131日前完成第一次合同费用支付”的合同约定,构成违约。

    案涉合同第六条约定:“……任何一方如不按照合同约定条款执行,在守约方书面通知违约方纠正后三十日内,违约方仍未按照守约方要求纠正违约行为的,违约方须向守约方支付违约金500000元(大写:伍拾万元整),且守约方有权解除本合同,违约方须承担一切相关责任”。

    a公司向一审法院提交的第三组证据中的第二份证据,即其于202077日向b公司发出的《关于解决古街经营管理相关事宜的通知》明确提出要求“付清所欠全部租金5427840元”纠正违约行为的通知,但b公司截止目前仍然未付清合同费用,符合案涉合同第六条关于合同单方解除权的约定,a公司有权单方解除合同。一审法院认定并判决合同解除并无不当。

    二、关于一审法院判决确认案涉合同最终签约面积为5654平方米是否正确的问题。

    案涉合同第一条项目概况中表述“建筑面积:约7920.40平方米(以项目实测面积为准),以双方进行物业移交时所确认的物业为本项目签约范围”。合同第四条(一)第二款约定“以上数据测算依据面积为7920.4平方米,实际合同面积以双方最终移交本项目时所确认的面积及物业楼栋为准。”上述合同条款内容均明确约定合同最终面积以实际移交的面积为准。

    a公司称实际移交面积为5654平方米,并主张以此面积计算合同费用而非以7920.4平方米面积计费,而b公司在一审答辩状中也承认“原告实际移交的只有5654平方米”。根据合同约定及双方确认的事实,一审法院确认合同实际签约面积为5654平方米并无不当。

    三、关于一审法院未支持b公司关于a公司也存在违约,不属于守约方,不享有合同解除权及违约金主张权的抗辩是否正确的问题。

    b公司认为a公司亦存在违约行为,主要理由有三点:一是实际移交5654平方米,未按照7920.40平方米整体移交,构成违约;二是不当插手干预其独立经营,构成违约;三是交付标的物有质量瑕疵且未及时更换维修,构成违约。

    本院认为上述理由均不成立,首先,根据前述有关移交面积问题的分析可知,a公司实际移交5654平方米,且以该面积主张合同费用,符合合同约定,不构成违约。其次,b公司主张对方不当干预其独立自主经营,但未提交相关证据予以证明,不能认定不当干预事实存在。再次,关于交付标的物瑕疵问题,案涉合同第三条双方权责义务划分(一)甲方权责及义务部分约定1.乙方签约本项目时,甲方应和乙方共同对本项目主体、设施设备进行查验,甲方应保证本项目具备以下条件:(1)项目内道路平整,标识系统完备,雨污水通畅,路灯通亮;(2)机动车停车场、垃圾桶、垃圾间、公共卫生间等可投入使用;(3)供水、供电、通讯、有线电视、消防等设施能保证供应及正常使用。在查验过程中,甲方应对甲乙双方查验过的项目所存在的问题做好书面记录,由甲方确定存在问题的解决办法和解决时间。甲方就存在的问题与乙方签订确认书,作为界定各自在合同期限内承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本项目的遗留问题,以达到本条约定的项目使用条件。”

    根据上述合同约定,b公司在合同签订时,应当对项目主体、设施设备进行查验,并就存在的问题与a公司签订确认书,并要求对方予以处理解决,以达到本条约定的项目使用条件,但b公司并未提供项目移交时标的物存在问题的确认单,也未提交其他能证明其就标的物存在质量瑕疵问题向对方提出过异议而对方拒不配合未能予以确认的证据。故应视为移交标的物达到了合同约定的项目使用条件。

    同样,b公司没有提交能够证明合同履行过程中,因出现标的物无法正常使用且应当由对方承担维修义务的质量瑕疵问题,而与a公司进行过沟通协商,对方拒不承担维修、更换等合同义务的证据。基于以上分析,本院认为,b公司主张a公司亦存在违约行为,无权以守约方身份要求解除案涉合同,并向其主张500000元违约金的上诉理由不成立。

    四、关于一审法院判决支持a公司主张的7141760元合同费是否正确的问题。

    案涉合同第二条合同相关事项第(三)款约定:“甲方同意乙方签约本项目15年,自201711日至20321231日止”。a公司在一、二审庭审中明确其诉讼主张是201711日至20191231日期间的合同费,即合同第四条约定的第1-3年的费用。一审判决书中a公司诉讼请求中关于“截止20201231日,被告已经拖欠合同费用7141760元”的表述系笔误。一审法院以双方认可最终实际移交的面积5654㎡,以合同约定价格50元/月/㎡为单价,扣除20%管理费,再扣除已经支付的1000000元,计算201711日至20191231日期间b公司欠付的合同费为7141760元,并无不妥。

    五、关于一审法院是否应当考虑2020年疫情原因应当减免国有资产租金的问题。

    b公司认为,本案审理过程中应当考虑合同履行受疫情影响,此案涉及国有资产出租问题,应根据最高院有关司法解释规定予以减免部分合同费。本院认为,a公司在一、二审庭审中明确其诉讼主张是201711日至20191231日期间的合同费,即合同第四条约定的第1-3年的费用,而新冠肺炎疫情最初爆发的时间在2020年初,本案纠纷时间段并不存在合同履行受新冠疫情影响的问题,该上诉理由不成立。

    六、关于一审法院是否存在认定违约金过高的问题。

    b公司认为一审法院认定违约金500000元明显高于a公司损失,应予以调低。本院认为,案涉合同明确约定违约方须向守约方支付500000元违约金,该约定系双方真实意思表示,亦不违反合同违约金相关法律规定,故要求法院予以调低没有事实和法律依据,该理由不成立。

    七、关于2000000元保证金是否应当作为合同费用在本案中予以冲抵的问题。

    b公司在二审庭审中明确主张将已经支付的保证金作为合同费用予以抵扣,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状之规定,保证金应当予以返还或作为已付合同费予以抵扣,现b公司主张抵扣,符合案涉合同第三条第(二)项“甲乙双方在签订合同之日起十五个工作日内,乙方需向甲方缴纳合同履约保证金200万,在乙方逾期未缴付合同费用时,甲方有权从该保证金直接扣除”的约定,亦不违反法律规定,应当支持。a公司抗辩认为案涉保证金应另诉解决的意见并无法律依据,本院不予支持。

    综上分析,一审法院判决支持a公司关于要求解除与b公司案涉合同,并支付欠付201711日至20191231日合同费7141760元,同时支付500000元违约金的判决并未不当,但鉴于b公司在二审中提出应当在合同费中予以抵扣2000000元保证金的抗辩,符合法律规定和合同约定,本院予以支持,应当从欠付合同费7141760元中扣除2000000元保证金,实际支付欠付合同费5141760

    依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定,判决如下:

    一、维持一审判决第一项、第三项;二、变更一审民事判决第二项为“被告b物业管理有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告a国有资产投资有限公司支付合同费5141760元。”;三、驳回b物业管理有限责任公司其他上诉请求;四、驳回a国有资产投资有限公司其他诉讼请求。


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