• 当前位置:首页 >> 合同纠纷 >> 合同履行
  • 合同履行
  • 曾祥锋律师:承租人逾期交房租费 出租人并不当然可以解除合同
    来源:www.0551law.cn | 日期:2021-03-30 10:12:40

    2016,a(委托方)与b公司(经营管理方)签订《委托经营管理协议》,约定:1a××路××号“商业中心**号房屋委托b公司经营管理。该公寓类型为住宅,建筑面积50.57平方米,购房成交价为642239元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027日止。3.b公司自2017日至2027日止,按38534元/年向a支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的116日至130日、416日至430日、716日至730日、1016日至1030日支付下一支付期的租金。3、如b公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二/日向a支付违约金,b公司逾期超过三个月仍未向a支付租金的,a可以解除合同。同日,c公司、d公司与a签订了《<委托经营管理协议>之担保函》,载明:1.本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议,为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。2.本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。

    2016日,ab公司签订了《授权委托书》,载明:1.授权受托人以受托人或委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与该公寓经营管理有关的一切事项,委托人均予以认可。2.受托人对该公寓的经营管理权包括但不限于使用权、经营权、租赁权(包括但不限于对外出租、转租及收取租金)、管理权、收益权、商业管理。3.委托人授权受托人以委托人名义与开发商办理该公寓的交付手续。

    协议签订后,b公司的名称变更为e公司。e公司接收房屋后将涉案房屋转租给第三人f酒店经营使用,并与f酒店签订《物业租赁合同》,将T1栋的第十八层至第二十五层出租给f酒店,租赁期限为15年,f酒店将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局,整体装修,现已投入使用。

    根据e公司提交的《租金支付月份统计表》,e公司陆续向a支付租金至2020131日,后又于20204月底支付了2020567月的房屋租金,此后再未支付过租金。根据合同约定,截至2021430,e公司尚拖欠a的房租计38534元未付。

    法院认为,ae公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应全面履行。a已依约将涉案房屋交付给e公司使用,但e公司尚拖欠a房租38534元未付,其行为已经构成违约。根据合同约定,a有权解除合同,但由于a的涉案房屋已转租给第三人f酒店管理有限公司经营使用,第三人将包括a的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修,上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合f酒店管理有限公司使用要求的格局,整体经营,在装修完成的f酒店管理有限公司内无法准确找出a房屋的具体空间位置,因此,a的房屋作为整体中的一部分,目前无法分割。其次,第三人f酒店管理有限公司承租涉案房屋,前期投入了巨大的装修及运营成本,现涉案房屋已装修完工并投入使用,如果解除ae公司的房屋租赁合同,必然会造成巨大的浪费,而如果继续履行合同,对a的权益不会造成更大损害。因此,a要求解除房屋租赁合同,并将房屋恢复至交房标准后归还给a的诉讼请求,不予支持。

    根据查明的事实,e公司拖欠a房租38534元未付,故a要求e公司支付拖欠租金的诉讼请求,符合法律规定和合同约定,予以支持。被告e公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金,但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据,故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如e公司逾期付款,应按日万分之二的标准支付违约金,该约定合法有效。故原告a要求e公司按日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的诉讼请求,符合法律规定和合同约定,予以支持。

    被告c公司、d公司自愿为e公司的合同义务提供连带责任担保,且该二公司作为开发商,均出具担保函作为ae公司签订《委托经营管理协议》的附件,并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成,故a已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此,a要求d公司、c公司承担连带清偿责任,符合法律规定和合同约定,予以支持。

    庭审中,原告与第三人f酒店均表示愿意与e公司解除合同,由双方直接签订租赁合同。法院认为,在原告与e公司签订《委托经营管理协议》以及e公司与f酒店业已签订《物业租赁合同》并且已经实际履行的情况下,该两份合同没有依法解除之前,不能径直判决原告与第三人f酒店直接签订租赁合同。同时,本案只审理原告与被告e公司之间的房屋租赁关系,e公司与f酒店《物业租赁合同》是否解除超出本案审理范围,但是三方当事人可以就此自行协商,行使合同的相关权利。

    合肥曾祥锋律师分析,一般情况下,如果合同约定了解除条件,在解除条件成就的情况下,享有解除权的一方可以依法解除合同,但是,在特殊情况下,法院会综合考虑解除合同带来的后果而判决不允许解除合同,但是这样的判决是否有法律依据,值得商榷。

  • 推荐律师
  • 曾祥锋律师电话:13866722060
    微信:13866722060
    办公地址:合肥市马鞍山路与望江路交口金中环广场C座20层
  • 最新文章
  • 本网简介 | 法律声明 | 律师合作 | 在线留言 | 诚聘英才
    合肥律师网 版权所有 手机:13866722060 地址:合肥市马鞍山路与望江路交口金中环广场C座20层
    Copyright 0551law.cn all Rights Reserved
    备案序号: 皖ICP备10203835号-3