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  • 房屋租赁合同拖欠或拒付租金的诉讼时效从什么时候开始起算?
    来源:www.0551law.cn | 日期:2015-03-28 18:42:51
     

    根据《民法通则》的规定,下列的诉讼时效期间为一年: ()、身体受到伤害要求赔偿的;()出售质量不合格的商品未声明的;()延付或者拒付租金的;()寄存财物被丢失或者损毁的。

     

    那么,如果房屋租赁合同的双方当事人约定,房租按月或按季、按年支付,同时约定了房屋租赁期限,那么,承租人拖欠当月(季、年)的租金,出租人向法院起诉要求支付租金的诉讼时效应该从本期租金应付期届满时起算还是可以从租期届满起算?请看一则最高人民法院裁判的案例:

     

    A公司申请再审称:1、本案《厂房和场地租赁合同》是《协议书》项下的一份合同,租赁合同中有关每月1000万日元的租金由A公司直接支付给株式会社C食品(以下简称C食品)以抵偿B公司债务的约定,不仅得到了申请人与被申请人的确认,也得到了作为债权受让人C食品的确认,应当认定构成债权转让。2、本案租赁合同中关于租金的约定符合《中华人民共和国合同法》有关债权转让的规定,且该债权转让对债务人已依法生效,A公司不再负有向B公司支付租金的义务。二审判决认为上述约定"应认定为B公司指示A公司向C食品付款"没有法律依据。3、即使B公司有要求A公司支付每月1000万日元租金的权利,但由于诉讼时效已过,也已经丧失了胜诉的权利。

     

        B公司辩称:1、《厂房和场地租赁合同》第四条约定的仅仅是租金的支付方式和期限,并非债权转让。2、《厂房和场地租赁合同》约定的支付方式是由A公司向C食品支付。直到2010926C食品完成对B公司的全部诉讼,B公司才知道A公司没有按照约定支付租金。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定,本案诉讼时效应当自2010926日起算。B公司于2011812日起诉并未超过诉讼时效期间。

     

    最高人民法院认为,本案系租赁合同纠纷,双方当事人对200888日签订的《厂房和场地租赁合同》的真实性以及A公司实际租赁使用案涉厂房和场地的事实并无异议。针对再审申请理由,本案的审查重点为:1、案涉《厂房和场地租赁合同》第四条关于租金支付的约定是否构成债权转让,B公司是否有权向A公司主张租金。2B公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。

     

    关于是否构成债权转让。根据原审查明的事实,200888日,B公司与A公司签订《厂房和场地租赁合同》,第四条租金、支付方式和期限中第(2)项约定,A公司每月向B公司支付1000万日元,但是,由于B公司尚有对C食品的债务未还,故作为B公司还债的一部分,B公司同意A公司将基于本款以及第三条(二)规定的每月租金支付给C食品。本院认为,首先,A公司作为《厂房和场地租赁合同》的承租人,负有依照合同约定支付租金的义务。A公司抗辩B公司已经将债权转让,无权向其主张权利,应当负有举证责任。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定,债权转让是指债权人与第三人约定将债权人对债务人的债权转让给第三人的行为,该行为在通知债务人后对债务人发生效力。本案中,C食品与B公司于200885日签订的《协议书》中第五条和第六条分别对资产转让金和预付租金的保证责任进行了约定,第二条只是对《厂房和场地租赁合同》的内容进行确认。债权转让必须有当事人双方明确的意思表示,现并无证据证明B公司与C食品在《协议书》中就债权转让达成一致的约定。《协议书》对《厂房和场地租赁合同》的确认并不能推定为B公司已经将其债权转让给了C食品。B公司与A公司在《厂房和场地租赁合同》中约定由A公司将租金支付给C食品,系债权人B公司与债务人A公司就租金给付方式的约定,二审判决认为《厂房和场地租赁合同》第四条的约定应认定为B公司指示A公司向C食品付款,并不属于债权转让,并无不当。其次,依据《厂房和场地租赁合同》第七条第(二)项的规定,甲乙双方同意,乙方未按约定支付租金的,甲方可书面通知解除合同,但并不影响甲方向违约方追究赔偿责任。因此,当A公司没有支付租金时,B公司仍然有权解除合同,并向A公司追究赔偿责任。该条款也说明B公司的债权并没有转让。

     

    原审查明,A公司承认其并没有按照合同的约定将月租金1000万日元向C食品支付。依照合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定,B公司有权向A公司主张租金权利,A公司应当向B公司承担违约责任。A公司应当向B公司承担违约责任。A公司关于B公司已经将债权转让的主张缺乏事实和法律依据。

     

    关于诉讼时效。涉案《厂房和场地租赁合同》约定的租赁期限为2008815日至2010814日,合同第四条第(2)项约定,A公司每月向B公司支付1000万日元,第(3)项约定,月租金的具体支付方法双方另行协商。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定,延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。涉案租赁合同项下月租金的支付具有连续性、整体性的特征,截止租赁合同两年期满,A公司一直没有支付租金,二审判决认定从租赁合同期满即2010814日开始起算诉讼时效,并无明显不当。B公司于2011812日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。

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